Convertir una plaza de aparcamiento en un espacio de almacenamiento parece una obra sencilla, pero puede afectar a la seguridad contra incendios, la ventilación, la licencia del garaje y los derechos de la comunidad. La normativa de los trasteros en garajes depende del Código Técnico de la Edificación, de la Ley de Propiedad Horizontal y de las ordenanzas municipales, así que conviene revisar todos esos niveles antes de levantar tabiques o instalar una puerta.
Los requisitos que condicionan cualquier trastero dentro de un garaje
- No existe una única norma: deben revisarse el CTE, la comunidad y el ayuntamiento.
- Más de 50 m² de trasteros agrupados puede activar la clasificación como zona de riesgo especial.
- La ventilación debe resolver la humedad, los olores y los contaminantes sin perjudicar al garaje.
- Un cerramiento que afecte a elementos comunes puede requerir acuerdo de la comunidad.
- Un trastero es un espacio no habitable, no una vivienda, despacho o taller improvisado.
Qué normas se aplican realmente a un trastero dentro del garaje
En España no hay una regla estatal única que diga cómo debe ser cualquier trastero construido en un garaje. Yo parto siempre de tres documentos: el proyecto y la licencia original del edificio, el Código Técnico de la Edificación y las normas de la comunidad de propietarios.
El CTE regula sobre todo la seguridad contra incendios mediante el DB-SI, la calidad del aire mediante el DB-HS y las condiciones de utilización y accesibilidad mediante el DB-SUA. A esto se suman el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión, las ordenanzas urbanísticas locales y, si existe una actividad comercial de alquiler de trasteros, posibles exigencias adicionales para establecimientos de almacenamiento.
| Situación | Qué debe comprobarse | Riesgo habitual |
|---|---|---|
| Trastero previsto en el proyecto original | Planos, licencia, superficies, ventilación y protección contra incendios | Modificarlo sin respetar el sistema previsto |
| Cerramiento posterior de una plaza | Comunidad, licencia municipal y compatibilidad con el uso de garaje | Reducir maniobras, bloquear instalaciones o alterar elementos comunes |
| Trasteros para alquiler | Uso urbanístico, licencia de actividad, evacuación y carga de fuego | Aplicar las reglas de un trastero doméstico a una actividad empresarial |
La diferencia más importante está entre guardar objetos en una plaza abierta y construir un recinto cerrado. El primer caso puede estar limitado por los estatutos y las reglas internas; el segundo añade una obra de albañilería y un cambio físico del espacio que debe justificarse técnicamente.
La comunidad y el ayuntamiento también tienen que autorizarlo
Antes de comprar materiales, hay que leer la escritura de división horizontal, los estatutos y los planos del garaje. Ahí puede aparecer si la plaza tiene carácter privativo, si existe un trastero anejo, qué elementos son comunes y qué usos están prohibidos.
El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal permite realizar obras dentro de un elemento privativo siempre que no se altere la seguridad, la estructura, la configuración exterior ni los derechos de otros propietarios. Sin embargo, un cerramiento suele afectar a paredes, forjados, instalaciones, ventilación o zonas de circulación comunes, por lo que no conviene ejecutarlo sin autorización de la junta.
Si la obra modifica el título constitutivo, las cuotas, la descripción de los elementos privativos o el uso de una zona común, puede ser necesaria la unanimidad o una mayoría cualificada, según el alcance concreto. La aprobación verbal de varios vecinos no sustituye al acuerdo formal recogido en acta.
También hay que consultar el ayuntamiento. Según el municipio, la actuación puede tramitarse como licencia de obra, declaración responsable o comunicación previa. Si la intervención transforma una plaza de aparcamiento en un recinto de almacenamiento, puede ser necesario revisar la licencia urbanística o de actividad del garaje, especialmente si disminuye el número de plazas útiles.
Lee también: Cincel de albañilería - tipos, usos y cómo elegirlo
Guardar objetos no permite cualquier uso
Un trastero se considera un espacio no habitable. No debe utilizarse como dormitorio, vivienda, despacho permanente, local de atención al público o taller con maquinaria. Instalar un fregadero, una cocina, un baño o climatización permanente puede revelar un cambio de uso no autorizado, aunque el recinto tenga una puerta y paredes terminadas.
Yo también evitaría almacenar bombonas de gas, carburantes, disolventes, productos pirotécnicos o grandes cantidades de pinturas y plásticos. Además del riesgo de incendio, esos materiales pueden contradecir las condiciones del seguro, los estatutos comunitarios y la licencia del inmueble.
Seguridad contra incendios y compartimentación
El DB-SI clasifica los trasteros vinculados a viviendas según su superficie construida. En la práctica, la cifra de 50 m² acumulados es especialmente relevante cuando varios trasteros forman una misma zona dentro del garaje.
| Superficie de la zona de trasteros | Clasificación orientativa | Condiciones de referencia |
|---|---|---|
| Hasta 50 m² | No se clasifica como local de riesgo especial por esta tabla | Siguen siendo obligatorias las demás condiciones del proyecto y del garaje |
| Más de 50 hasta 100 m² | Riesgo especial bajo | Separación resistente al fuego y puerta con clasificación adecuada |
| Más de 100 hasta 500 m² | Riesgo especial medio | Exigencias superiores de resistencia y control |
| Más de 500 m² | Riesgo especial alto | Proyecto específico con medidas reforzadas |
Para una zona clasificada como riesgo especial bajo, la tabla 2.2 del DB-SI utiliza como referencia una estructura R 90, paredes y techos EI 90 y puertas EI2 45-C5, salvo que el proyecto o las condiciones del edificio exijan valores mayores. Estas siglas indican el tiempo y el comportamiento del elemento frente al fuego, no un simple espesor de ladrillo.
Una puerta metálica común no es automáticamente cortafuegos. Para acreditar la prestación se necesita un sistema ensayado y correctamente instalado, con marco, herrajes, cierrapuertas y juntas compatibles. Un error muy frecuente consiste en colocar una puerta certificada en un tabique que no tiene la misma resistencia, lo que deja incompleta la compartimentación.
Las paredes tampoco deben apoyarse sobre tuberías, rejillas o instalaciones sin comprobar previamente su trazado. No se deben perforar pilares, vigas ni forjados, ni reducir la altura libre o la anchura de los recorridos de evacuación. En un garaje, una solución aparentemente pequeña puede interferir con la extracción de humos, el acceso de bomberos o la maniobra de los vehículos.
Ventilación, humedad e instalaciones que no conviene improvisar
El DB-HS exige ventilación para los trasteros y sus zonas comunes. El caudal mínimo de referencia es de 0,7 l/s por cada m² útil. Por ejemplo, un trastero de 10 m² necesita una referencia de 7 l/s, equivalente a unos 25,2 m³/h, aunque el cálculo final depende del sistema elegido y del conjunto del edificio.
La ventilación puede ser natural, híbrida o mecánica. Cuando los trasteros se ventilan a través de una zona común, el CTE contempla aberturas de paso separadas verticalmente al menos 1,5 metros. Si la ventilación es independiente, las aberturas de admisión y extracción deben comunicarse correctamente con el exterior y conectarse a conductos cuando el sistema sea mecánico.
En garajes con ventilación mecánica, el sistema puede ser conjunto cuando los trasteros están dentro del propio recinto, pero debe respetar la compartimentación contra incendios. No recomiendo abrir una rejilla directamente al garaje sin que un técnico compruebe el caudal, el sentido del aire y la protección de los pasos.
La humedad suele ser el problema que aparece antes que cualquier otro. En sótanos, una pared de ladrillo hueco sin impermeabilización puede terminar con condensaciones, sales y moho. Conviene revisar los muros en contacto con el terreno, sellar pasos de instalaciones y utilizar materiales adecuados para ambientes húmedos, sin confiar únicamente en una pintura antihumedad.
La instalación eléctrica debe ajustarse al Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión. Los cables, cajas, luminarias y tomas deben quedar protegidos frente a golpes y humedad, y no deben conectarse de forma improvisada a circuitos comunes. Tampoco es buena práctica dejar alargadores permanentes, regletas sobre el suelo o cargadores de baterías junto a materiales combustibles.
Cómo ejecutar o legalizar el cerramiento paso a paso
Para evitar gastos inútiles, yo seguiría este orden:
- Revisar la documentación. Hay que comprobar escritura, planos, estatutos, licencia original y descripción de la plaza.
- Encargar una revisión técnica. Un arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero debe verificar incendios, estructura, ventilación, electricidad y superficies.
- Presentar la propuesta a la comunidad. El acuerdo debe describir la ubicación, materiales, puerta, instalaciones, mantenimiento y responsabilidad por daños.
- Consultar Urbanismo. El ayuntamiento indicará si corresponde licencia, declaración responsable, cambio de uso o modificación de actividad.
- Ejecutar con materiales acreditados. No basta con que el tabique sea grueso; debe cumplir las prestaciones de fuego, humedad y estabilidad exigidas.
- Guardar la documentación final. Conviene conservar facturas, certificados, planos modificados, acta comunitaria y licencia concedida.
Si el trastero ya está construido, la estrategia no debe ser ocultarlo ni esperar a que prescriba una posible infracción. Primero hay que determinar si la obra es compatible con el planeamiento, si puede legalizarse y qué medidas correctoras exige el ayuntamiento o la comunidad.
La regularización puede implicar retirar el cerramiento, rehacer la ventilación, sustituir la puerta, mejorar la resistencia al fuego o restituir una plaza de aparcamiento. En algunos casos también habrá que actualizar la escritura, el registro de la propiedad, el catastro o la póliza del seguro.
La comprobación que evita comprar un trastero problemático
Antes de comprar una plaza con trastero o pagar una reforma, pediría cuatro documentos concretos: la escritura, los planos aprobados, el acuerdo de la comunidad y la situación urbanística municipal. Si la superficie cerrada no aparece en ellos, no asumiría que es legal solo porque lleva años construida.
La mejor solución suele ser la menos llamativa y más fácil de mantener. Un recinto bien compartimentado, ventilado, sin materiales peligrosos y compatible con la licencia del garaje ofrece mucha más seguridad que un cerramiento barato que después obligue a demoler. En este tema, revisar la documentación antes de empezar cuesta poco y puede evitar una obra duplicada, un conflicto vecinal o una sanción difícil de resolver.
